土地市场回暖 开发商频繁拿地补货(图)

上周佳兆业以436万元/亩单价,溢价率28.2%最终拍得双流县东升街180亩地块一幅

上月,龙湖地产以3.22亿元的总价溢价率76.8%竞得成都市区土地145.5亩

蓝光地产则以9.4亿元的总价竞得成都青羊区和新都大丰的2块土地,溢价率分别为31.7%和17%

在此之前,保利成都公司更是微博高调求地,引起业内广泛关注

有业内人士认为,在房地产市场深度调整一年之后,部分大型开发商已经出现销售回暖,土地缺乏的情况,抓紧市场尚未彻底反转抄底补货,成为部分品牌房企的策略。

销售回暖 有周转资金拿地

此轮土地市场回暖最直接因素来自于销售市场的回暖。

今年3月,成都楼市出现的一波小阳春让开发商看到了楼市后市转好的可能,正是基于此,阔别多日的品牌房企开始频繁出没于土地交易中心,蓝光、中海、龙湖、保利、恒大、中铁、华润、佳兆业等品牌开发商都纷纷出现在各大土地拍卖会的现场。直接造就了近两个月来的土地市场火爆行情。

而这些拍卖的土地,部分来自于此前流拍重新走上拍卖台的。据一位业内人士介绍,土地市场行情最冷的时候,也是开发商销售最困难的时候,去年底成都曾经遭遇连续推出4幅地块均流拍的情况。目前由于部分开发商销售情况有所好转,手中的资金也较为充裕,再加上政府在土地流拍的情况下,地价也有所降低,价格相对比较合理。

记者调查发现,今年3月蓝光所拿的两幅地块,均是此前流拍地块,重新入市其起拍价都做了下调处理。而蓝光最终的拍卖价分别以高出起拍价500元/平米和660元/平米,其中青羊区清波村6组地块更是高过了之前流拍的起拍价。与之前拍卖情况如出一辙,6月19日,两宗去年流拍地块再次入市,而蓝光地产又一次慷慨出手,9.7亿成功拿下青羊区及新都大丰约156亩土地,两宗地块成交单价双双高出之前流拍时的起拍价。事后,蓝光副总裁徐凯表示:“今年蓝光拿了4宗去年流拍地块,价格都在公司测算范围之内,后期还将拿地”。

出货加速 大型房企拿地补货

虽然相比去年底的土地市场,目前开发商的拿地意愿有所增强,但相比2009年和2010年,目前市场上拿地的开发商仍然不多。在业内人士看来,目前拿地的房企以大型房企为主,并且都是一些以刚需为主,高周转的房地产公司。他们此前由于产品定位精准,在楼市调控中,出货较快,不仅回笼了大量资金,有了闲钱,而且急需拿地补货。

龙湖地产相关负责人在本次拿地后就表示,此次拿地是一次常规的土地补充,尽管最终成交溢价率达76.8%,但并未超越龙湖的底线。

四川中原地产市场研究中心高级分析师周觅分析认为,土地市场的变化,一方面是受到楼市“红5月”回暖的影响,开发商提升的信心传导到土地市场;另一方面,去年开发商几乎都停止了拿地,而成都楼市是3成项目占到7成的销量,大型开发商存量房消化得很快。

在最新出炉的成都楼市半年销售榜上就可以看到,市场向大企业集中的趋势也表现明显,成都楼市成交金额前20名中,几乎全是品牌企业开发的项目。保利有四个项目上榜,万科、绿地、中海、华润各有两个项目上榜,此外蓝光、万达、华侨城、佳兆业等企业也有项目入围。

在上榜的楼盘产品形态上,几乎都是清一色的刚需项目。合能四季城、中德英伦联邦、佳兆业君汇上品、绿地世纪城四个项目半年销售过千套。而保利心语、蓝光锦绣城、华润橡树湾等楼盘也榜上有名,对于这些楼盘开发商来说,房子卖完了,寻找下一个项目的土地正在情理之中。

冷热不均 全面回暖仍待观望

虽然此轮土地出让地块较多出现溢价拍卖,但对于土地市场是否回暖的争论仍在持续。

在业内人士看来,此轮土地成交有一个共同点,就是小地块,总价不高的优质地块容易成交,地理位置较好的地块也容易成交,因为拍地后,很快就可以进入后期开发,周转速度较快。

蓝光此轮拿地的区域都是成都传统的刚需较强的区域,蓝光相关负责人也表示,希望做成刚需产品,尽快入市,高周转也是蓝光的一贯策略。这些特点表现出开发商的拿地心态和前2年相比有了比较大的区别。

与此同时,政府在经过多次土地流拍后,土地出让上也降低了起始价格。以蓝光摘得的成都青羊区四威南路3号地块为例,该地块原定于今年4月拍卖,起拍价为4800元/平方米,此次拍卖起价降低到4100元/平方米。

一方面是开发商降价卖房,另一方面就是政府降价卖地,因为如今的市场环境已经发生了变化,大家都要让出一点利益才能促成成交,因此只要地价一旦降到开发商能承受的心理价位,土地市场仍然可能活跃。

华西都市报记者邹宇

(本文来源:四川在线-华西都市报 )